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长江评论

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日志

 
 

我为什么不赞成捂盘  

2009-08-03 13:11:35|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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◇任志强

  社会上在误传我在鼓励“捂盘”,这大约是媒体的理解,其实我反对的是政府对“捂盘”的处理方式;社会上在误传我在鼓励“涨价”,这大约也是媒体的理解,其实我是反对在已交纳高额土地增值税的价格上加价。
  “捂盘”应该是市场经济中调节供求关系与价格关系必然存在的一种方式。“捂盘”一是为了不亏。如2007年底至2009年初市场进入低潮时,价格暴跌、消费下降、供过于求,许多公司不得不封盘。不“捂盘”按原价也卖不出去。“捂盘”成了正面稳定市场价格的做法。
  当二手房的价格上涨时,请问政府是否能约谈消费者让他们不要“捂盘”?而实际二手房的房屋供给者一定会用“捂盘”的方式来寻找市场交易的合适机会和合适价格。
  如果没有人“捂盘”,市场中有充分的市场原料可以用来增加供给,市场给予了增加供给充分的政策和信贷支持,供给增加的条件是不受限制的,那么还有谁敢去“捂盘”吗?试想,如果整体的市场供给是不受限的,哪个个体能垄断市场,并且哪个个体有能力用“捂盘”来减少市场的供应量。问题不是出在个别开发商的“捂盘”上,而是在于产生“捂盘”的原因上。
  解铃还须系铃人,这个道理讲了上千年了。如果只用约谈“开发商”去解决“捂盘”问题,而不从系铃的角度去解铃,那么问题是得不到根治的,甚至可能连治标的问题都解决不了。反而会激发更多的市场矛盾和民众对价格的高预期。
  不“捂盘”不一定价格会下降。“捂盘”者会给不“捂盘”者发补贴、创造扩大销售的机会。“捂盘”能否造成涨价也是未定因素,但“捂盘”期待获取额外暴利则是我不赞成的。如果是非房地产商品,涨价获得的额外利润除了交所得税、营业税外,大头是自己的。但房地产却不同,因为有累进的高额土地增值税,因此未必是价越高越好。
  每个项目的价格与销售的速度、难易度相关,也决定着资金的回收速度。当土地增值税已到最高点时价格就已不再合理了,每增长100元的价格要上交5.5%的营业税、60%的土地增值税、25%的所得税、1.5%的销售费用,那么这100元的销售价格增长中企业只有8元钱的利润,大头都是税收,这就完全不值得了,也许这8元钱的利润还不够资金占用的利息。
  因此我从来不赞成价格越高越好的说法,而是价格越合理越好。否则就只能为了多上税而赚了个坏名声。特殊的商品会有特殊的价格,而这个价格一定是在对特殊商品的消费者来说并不敏感的。那么这个特殊的价格产生的额外作用是用税收换了个广告费,而一般商品房用税收换广告费的作法就不合算了。适当的价格理论则让“捂盘”的诱因被抵消了,靠“捂盘”去卖税收更不合算了。
  或许有些企业会多摊成本以减少纳税额,也有个别企业试图偷税,否则为了多交税而卖高价就变成了一种不合理也不合算的行为。这也是行业平均利润有天花板的一种税收约束。
  预测价格可能上涨是基于已公布的供求关系,但这些上涨并非是为了多交税而胡涨价,也许大量的商品房价格并没有高到要交大量的土地增值税的地步,而这也与“捂盘”不“捂盘”无关。(编者注:全文较长,本文为节选版本)

  作者系华远集团总裁
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